2006中国经济高峰会城市多中心发展高层论坛实录

　　由北京科博会组委会和21世纪经济报道主办、中经国研经济咨询中心独家承办的2006中国经济高峰会于2006年5月23-24日在钓鱼台国宾馆、北京国际饭店举行，本次高峰会的主题为：和谐增长—中国经济未来五年。新浪财经全程图文直播此次会议，以下为中国城市多中心发展高层论坛实录：

　　主持人：现在开始第二节会议，第一位请清华大学建筑设计研究所的所长李晓东教

授做演讲。

　　李晓东：大家好，我今天讲的东西跟高峰会关系可能是间接的，我很高兴有幸到这讲这东西。经济高峰会我想讲一点美学，可能没有直接关系，但对中国现代的状况有一些间接意义。

　　我想讲的问题就是中国需要什么样的房子，这本身的话题很大，从美学角度探讨一下这个问题，我想从三个不同的人群来讲什么样的人对我们房子负责任。第一个就是从建筑师角度，第二是政府官员，第三是开发商角度看看现在的状况到底怎么回事。我们城市发展很快，我刚从意大利回来，意大利人对我们发展非常羡慕，去年建造总量北京一个城市是欧洲的总和， 可以想像现在建造量全世界基本上我们是中心了，我们并不是向往中心。从80年代开始，我们发展是非常不平衡的，刚开放的时候，经过文化大革命等折腾以后，从审美角度来讲要回到原点，我们建筑创作发生很有意思的现象，不知道做什么了，不知道怎么创作，中国基本没有进入现代化，国外已经进入后现代，所以请了大师给我们指明一个方向，也就是香山饭店，当时政府觉得挺好，肯定中国的审美感，大师做的东西肯定有影响力，于是80年代初到80年代中叶有5、6年的时间，建筑创作以地域为主。经济发展到90年代开始，审美开始有微妙的变化，年轻人对审美未来的要求更高了，对传统有一些排斥的情绪。

　　神秘作为一种民族形式，与现代化的课题就作为很重要的课题讨论，很典型的例子就是北京西站，是中式西式的文化符号放在一起展现出来。还有一种趋势就是拿来主义，建筑设计变成了拼凑。经济高速发展以后，在审美有一个很有意思的现象，当人变富了以后想知道富的人怎么生活的，于是从富裕的国家里面找案例，比如富人开奔驰，穷人富了以后也开奔驰，欧美是发达国家，于是欧陆风成了开发商所走必须的路，所以审美过程变成了选择过程，你选择一种你认为符合你身份的东西来消费。在90年代的时候，开发商开发的

　　到90年代末事情发生另外的变化，经济发展越来越加速了，审美出现另外一种变化，也就是说现代本身变成了一个大家追求的审美情绪。我们讲表现主义成为建筑上很重要的特色，从建筑师角度来讲，因为建筑师在80年代地域主义，以及80年代改革开放以前封闭的时候，没有创作机会来比，建筑师都想成为大师，也就是建筑创作中采取的语言是夸张的美学手法，深圳的市政厅也是，建筑语言是非常夸张的，不是理性主义和现实主义，而是表现主义的。90年代末请很多国外建筑师到中国参加建筑实践，这些建筑师到中国以后，投其所好，认为中国领导人希望做的东西，就按这个思路来做，比如体育场馆的建设，以及CCTV的大楼，如果从理性角度分析，并不是理性的，但从视觉上很有冲击力，这种现象对建筑业发展，从美学上到另外一个追求表现的极端。

　　房子本身是人居住的，但是当分析这种房子的时候，实际上无论从理性角度还是结构合理性，还是通风的角度来讲，分析起来，除了追求审美的冲击力，没有非常细致对环境、和自然，以及我们居住的习性客观分析的基础上建立的。我们讲原创可以由无限制原创性，这要基于理性才有可能性，这是荷兰建筑师在荷兰做的，这建筑非常有冲击力，墙面是斜的，搬进去的人平均三个月就搬出来，因为人平时习惯直的，当周边环境斜的，肯定思想发生紊乱。到这种创作以后发生一种现象，无论外国建筑师还是本土建筑师，在建设创作当中，很少抓本土的客观性，我们看这种建筑可以在德国、可以在美国，可以在澳洲以及世界任何地方。于是有一股思潮，这主要在开发商那开始我们叫它是不是民族主义，欧美式是作为一种文化标签来贩卖，当中国式，北京四合院式传统思想出来的时候，同样是另外一种标签，没有针对本土或现代做清晰的诠释，而是把过去作为符号贩卖。

　　另外探讨中心和边缘的课题，这在60年代西方探讨很多，也就是帝国产生中心，因为经济、文化发达，帝国生活方式，美学审美也就成了中心。边缘就是复制中心的想法，边缘之所以复制中心的想法，是想获得中心的地位，当它复制中心想法的时候，却剥夺了自己独立思考的权利。从建筑商有一个建筑师库哈斯想把中心重新回到边缘，就把不起眼的边缘上，建筑师不采用的语言做成一种建筑形式出来反抗所谓正确的语言。这建筑是他做的，两个面交界不是正确语言交界的，前面有八个柱子，每一个柱子不一样的，认为现实就是这样的，建筑师不是回避这种矛盾而是客观反映出来。这种独立思考的思维方式反而启发了后殖民主义批判理论，启发了后殖民主义的文化团体。新加坡人在80年代以前，哪里好学哪个的，本土根本不存在，到80年代末必须找认同感，于是采取另外一个方式，因为他们文化是多元文化，有中国文化，印度文化，马来文化和英国文化，因此不从形式和符号上找答案，从热带气候来找答案，建筑设计可不可以直接跟气候环境对话，于是找出一条出路，这是新加坡本土建筑师90年代做的案例，这出现以后给建筑界影响很大，好像一些小国家，哪怕很小，只要基于本土客观条件创作，反而出现一些原创性东西。不同形式的建筑都很有原创性而且很热带。这是我们本土的建筑师，到21世纪初开始，本土也出现了一些非常有特色非常有原创性建设师，他们基于本土特色，这不是中国的本土特色，而是基于某一个地区，比如北京、丽江、这是在西安，基于本土的气候条件，文化资源做的创作，反而在世界上产生影响力。这是根据南方的气候条件做公寓怎么做，这是北京奥运会的数字北京。

　　这是我自己做的东西，我叫反思设计，反思是针对具体状况做的状况，而不是先入为主，先入为主不可能有原创性。我讲这些东西，建筑创作到这地步，这画是吴冠中先生画的，无心作怪，画这画没有有心创作一种地表式创作，很自然把内心东西表达出来了，什么时候建筑创作到这种从容地步，建筑业发展就有希望了，谢谢大家！

　　主持人：李所长讲得很好，下一位请王永虹总裁演讲。

　　王永虹：各位来宾各位朋友大家好，今天我在这里向大家讲述一下商务功能多元化引领下的城市多中心进程。这议题分四个部分，第一部分讲城市服务业发展与城市化进程。随着国家“十一五”开局序幕的拉开，明确指出服务业在国民经济当中比例的提高，加速城市化进程，提高城市化水平，服务业与城市发展有密切的关系，具体表现几个方面，未来全球一体化市场背景下的经济竞争主体主要是城市，城市竞争长久渗透产业集群，金融秩序，品牌影响力当中。当今城市发展离不开服务业的支撑，服务业的繁荣必将拉动城市竞争力的全面提升。从国际经验来看，现代服务业兴旺发达是现代化城市经济显著的特征，我们可以看到发达国家国民财富的创造主要是依赖于服务业，在美国80%的就业机会和GDP增长都来自于服务业，在香港经济发展95%更是依赖于服务业发展。由此可见这些国家和地区，城市化功能及其完善，生命力及其旺盛，因此可以看出服务业对城市发展贡献尤其突出。

　　随着服务质量的提升，管理水平的提高，以及国内服务业市场化进程的加快，都必将极大的推动中国服务业的快速发展，从而带动城市发展，从而引发新一轮城市化进程的高潮。

　　第二部分是大城市的发展需要多中心的发展模式。随着生产力不断进步，区域间资源整合交流越来越频繁和密切，区域的分工趋势日益突显，单级中心的生产模式已经不能适应新时代城市发展，特别大城市发展的要求，城市经济秩序正在谋求区域内资源优化整合，充分合理调配分享城市社会资源，实现更高效经济发展。原有城市中心城超负荷城市空间布局，已经满足不了当今城市和未来城市发展的需要。多中心的模式将带动区域产业发展，对区域商务功能进行分解和梳理提供更加舒适高效的城市空间。

　　从城市的发展历史规律可以看出，技术革命带来了生产力解放，原来以资源聚集地形成的中心模式被瓦解，在当今交通通讯等高科技支撑下，“远程”“分区”成为城市的发展方向。对于大城市土地资源短缺，必然要向外围发展，这是城市经济发展到一定阶段后的历史必然，西方发达国家城市发展历程已经证明这一点。在全球经济一体化发展趋势对城市提出要求是外向延伸和边缘化。随着城市发展扩张，单一城市中心已经很难满足城市发展的需要，城市多中心的发展将缓解城市中心区人口过渡集中，它的居住和办公的环境必然紧张，交通拥堵状况恶化，需要改善城市工作、生活条件，促进人口与城市空间环境的和谐。多中心的发展将促进城市中心区和社会发展的协调过程。城市多中心发展将改善城市环境质量，建立集中的工业园区和商务花园，分散城市负担，提高城市整体生态环境质量。

　　第三部分是城市多中心的实现需要商务功能的引领。原有的商务中心区，就北京而言比如CBD、金融街、中关村这些区域已经步入到成熟的阶段，规模也慢慢趋于饱和，现在一些新型商务区，诸如现在亦庄BDA，南区总部基地，包括中关村上地新兴园区，包括望京高科技园区。这些新兴的商务园区快速发展，将为城市发展提供多元化的商务支撑。

　　多元化商务功能区必将推动社会的分工明晰，促进产业的形成，形成一个新的城市经济增长点。随着北京在国际经济地位的变化，城市产业结构的优化，各个城市新城的城市板块优化资源的结合，北京城市多中心的发展必然与多元化的商务功能形成一个良好的互动。实际上前面城市的发展，就北京而言，90年代初的规划，更多解决居住功能的分散，大家很清楚在北京前十几年城市的发展当中，很大程度把居住的功能分离出去了，下一步更多把商务的功能和商业的功能，休闲娱乐从中心城分到各个新的城市板块里面去，才能真正解决城市多中心的实现。

　　第四部分说的是商务功能建设需要多元化产品支持。目前所看到的商务功能更多的是类似金融街，CBD这种高楼大厦，实际上商务也需要多元化产品的支持，目前提出低密度的商务花园写字楼的形式，国外现在这种产品也是非常多的，比如美国硅谷、英国剑桥商务花园，包括上海已经形成20多个商务形态的商务花园。

　　中弘集团主要是着力打造商务花园的产品，我们进入非常深入的研究，我们预测在未来的5年当中，向北京、上海等这样的一线城市，我们预测未来将有20%的企业将会选择生态型的商务花园进行办公。中弘集团将作为一个城市的建设者，努力把中国商务地产推向全新的阶段，并为城市发展做出自己的贡献，谢谢大家！

　　主持人：谢谢王总，下一位有请中国城乡建设经济研究所所长陈淮演讲。

　　陈淮：我讲一个问题就是提高城市综合承载力问题，和今天讨论的城市创新密切联合在一块，提高城市综合承载力也是“十一五”规划中对城市发展城镇化进程提出的创新型概念。

　　未来5年和未来15年仍然是中国城市城市化快速发展的过程，我们不仅面对城市的不断扩张、不断改造、不断提升竞争力。“十一五”规划提出了要发展大城市群的重要概念，我很高兴听到刚才前面几位嘉宾的演讲，讲到很多有关城市发展新的思路、想法和实践经验。

　　我概括一下提高城市综合承载力概念，这概念是“十一五”明确提出来的，提高城市综合承载力需要有以下几个方面的重心，第一个是改造提升转换城市的产业结构。产业结构是这个城市综合承载力的综合表现，因为在一定的产业结构下，我们才能认定同样的土地面积，同样的经济总量所能容纳的资金总量，天津开发区最大特点就是在有限面积最大限度容纳了资金规模。东北老工业基地，很多城市限于困境，或者发展不足，很大程度是因为产业结构过于依赖资源，转换产业结构包括刚才大家讲的很多城市发展新型服务业，这在中国是方兴未艾的产业，但是别指望短期内立竿见影，这也像建设城市一样辛苦，需要10-20年漫长时间，这需要经济总量的扩张，在国际交往中进一步分工，加入世界经济全球化这样一个新的分工高潮过程中，也需要老百姓的收入不断增长，刚才清华大学教授给我们讲建设更漂亮的城市，现代服务业有很多在国外实际上已经是很传统的服务业，不过在中国是现代的，我们所说互联网是现代的，但是房地产是传统的，在中国才是现代的，所以才有大家的争议，我们说金融、理财、保险、证券这些行业在国外早就是传统的，在中国才是现代的。有一个研讨会上曾经有嘉宾提问我，说陈老师买保险划算不划算？我觉得这个问题非常难回答，如果买养老险，你活得越长越划算，你买寿险活越短越划算，我不知道你同时都买了该多活一点还是少活一点。所以我们实际面对一个急速发展的城市产业，和并不成熟的消费者群体，这是我们产业结构调整的一个重要难点。

　　第二个提高城市综合承载力是要完善基础设施。我们已经建了一些漂亮的房子，我们教授们给我们展示了更多漂亮房子，文化元素，历史元素，地缘、宗教的以及我们价值观的很好，但是所有漂亮元素加起来的地表建筑物，统统离不开作为城市这个怪物和系统必须依赖的地下管网设施。我们最大的弱项在于地下管网设施严重不足，以及与城市地表建筑发展不平衡，提高城市综合承载力要求我们更加注重在“十一五”期间城市基础设施的完善和建设。西安是一个老城市，有很多漂亮的建筑和文化，西安市长环境大家旅游定居买房子，但是我们希望像这样老城市更加注重完善地下基础设施，可能这城市更有竞争里。

　　第三个提高城市综合承载力要提高交通效率，我们很难想像在一个处处堵车，物流不畅的城市中我们能认为是一个现代化的，或者有竞争里的城市，我们有一个最鲜明的对比，所有后期国家，发展中国家大城市和发达国家大城市直观区别之一就在于城市的交通效率是否形成立体化高效率的通信方式。

　　第四个提高城市综合承载力要严控商务成本的问题，我们城市建设越来越漂亮，我们希望速度更快，但是不希望城市建得更漂亮同时，城市的商务成本增长更快，不然可能在城市竞争力还未真正形成之前，我们已经开始削弱自己的竞争力。我们现在一些城市面临着很多地价也好等其他问题，或者我们商务用房结构上面有不合理的地方都可能给商务成本带来一些损害。

　　最后一个提高城市综合承载力的要点在与减灾防灾。最近两年来，中国自己的城市也不断面临一些城市危机，包括公共卫生，包括污染，工业事故人为造成的一些因素，和自然造成的地震、天灾，还有基础设施不完善造成道路塌陷，一个小小的环节可以让一个特大型城市在很多天内交通系统瘫痪甚至半瘫痪，包括我们所在的北京，今年不止一次遇到过。 刚才说丽江是有多种元素组合的非常有魅力的城市，这样的城市对于它发展前景来讲，我们认为综合承载力重要立足点就是减灾防灾我们已经有过教训，希望今后所有的城市都能避免类似的问题。

　　谢谢大家！

　　主持人：陈所长提出提高城市综合承载力，大家就是这样用最简短语言提出最重要的概念。下面请中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞教授演讲。

　　牛凤瑞：各位女士、各位先生，很高兴今天就中国城市化和大都市多中心发展做一个发言。我发言分四个部分，为了节省时间就照本宣科。

　　第一中国将有一个较高的城市化率。原来国际论坛一些美国学者曾经跟我争论过，中国要不要这么高城市化率。中国经济持续快速发展与中国城市化的快速推进息息相关，中国已经进入快速的城市化阶段，1992年以后城市化率每年提高1.19%，相当于同期世界平均速度的三倍。今后几十年中国快速的城市化进程仍将持续，这是中国社会经济结构大变动时期，也是影响21世纪世界进程和改变世界面貌的两大事件之一。因此中国城市化的总体趋势以及最终的状态尤其应该引起特别关注，21世纪中叶，中国将实现城市化，由于庞大的人口基数和相对稀缺的自然资源，中国有较高的城市化，应该在75%-80%，才能适应城乡协调发展和优化人口布局的需要。

　　2050年中国人口16亿，城市化率75%，或中国总人口15亿，城市化率80%计，以2004年城镇人口5.4亿，城市化率41.76为基数，今后46年中国城市化率每年分别增加0.7%和0.8%，每年的城市化率提升的幅度虽然不大，但是人口增长绝对数量仍达1435万人，即使如此届时中国农村人口分别为4亿、3亿人，前者超过南美人口的总和，后者超过美国目前的总人口。

　　第二个观点，集中型的城市化是中国必由之路。中国人口密度相当世界平均水平25%，由于平原比例比较小，荒山、高山比例比较大，宜居面积只有45%左右，人均宜居土地面积只有美国平均水平1/10，人多地少的基本国情，不仅决定中国必须有较高城市化率而且与中国各地自然资源禀赋和人口产业功能一起，决定中国必须走集中型的城市化之路。所谓集中型城市化，除了上述说较高城市化以外，还要有三方面表现。

　　第一中国城市规模结构的集中化，主要表现为大城市、大都市和中型城市率先发展。对区域的带动作用的增强，大城市的数量多，平均规模大，占城市人口的比重高。以100万人口为城市规模的下限，2003年中国有百万人口以上的大城市48座。按照市区总人口200万人以上中国大城市有43座。2050年中国大城市估计应该是150座左右，市区总人口将达到4亿，占城市总人口1/3左右。

　　第二城市布局的集群化，主要表现为各个不同等级和影响力的大都市密集区的形成和发展，在全国和区域经济发展中，发挥引擎和主力军作用。例如目前已形成和已见雏形的11个都市密集区国土面积占全国6.3%。2002年人口占全国30%，GDP占全国60%，长三角、珠三角，京津唐密集区国土面积占2%，人口和GDP占全国12，和37%，2020年前后将分别占全国1/6和50%左右。

　　第三是城市空间土地利用的集约化。也就是紧凑型城市，表现为在有限城市空间布置较高密度的产业和人口，城市用地单位面积有更高的产出，因此建设紧凑型的城市是节约城市建设用地，提高城市土地的配置效率。即使如此中国城市建成区的面积每年也将以1500平方公里的速度扩张，实现城市化之时，全国城市建成区面积将达到12万平方公里，大约是目前的3.5倍。

　　第三多中心是大都市的发展方向，大都市的率先发展是中国城市化进程的必然现象，建设紧凑型城市和宜居城市也是当代中国城市规划建设重要理念，两者都是科学发展观实现。由于两者约束条件和侧重点不同，在一定条件下存在此消彼涨的对立关系，建设紧凑型城市，能够充分发挥城市基础设施的使用效率，但是随着城市紧凑程度的提高和城市规模的扩大，单位面积的建设成本和运行成本也在提高，一方面带来了聚集不经济，另一方面生态环境也受到更强烈的干扰。空间资源更加稀缺，也就意味这各种利益主体之间的竞争更加激烈，大城市协调的难度大大增加。建设一级城市有赖于优质生态环境的供给，例如城市公共绿地面积和公用设施增加，建筑密度和容积率控制，这要以较多城市用地和增加投资为条件，破解这一难题根本途径就是多中心建设，通过建立隔离带，通过建立星城卫星城，或调整城市功能区，改造旧城规划建设新的中心区，以形成新的增长极，从而实现大都市可持续发展，这也就是大都市多中心发展的依据所在。大都市中心区的人口、产业、基础设施高度密集，社会分工高度专业化，经济社会结构的系统具有高度复杂性，层次性，并处于迅速变化之中，大都市中心区不仅具有更高的要素配置效率和劳动生产率，而且具有极高知识创新和社会财富的密度，从这意义来说大都市多中心就是知识和财富的多中心，是更多的知识和财富的积累创造和涌留。

　　第四大都市多中心规划建设是特性和共性的统一。大都市多中心的规划建设要坚持共性和特性的统一，所谓突出特性就是多中心建设要从各个大都市的经济、社会、环境和整体性以及它的系统性出发。依据各个大都市的经济社会发展阶段，科学技术的发展，知识能力以及资源禀赋的特点因地制宜，也就是要具体问题具体分析，具体城市具体分析。所谓共性就是各个大都市区多中心建设都是在通过优化各种要素组合，拓展大都市空间，包括适宜人居，能够降低企业交易成本的基础设施和良好的生态等硬件环境，也包括适宜人的生活、学习、工作、创新、创业的市场环境、法制环境、人文环境和公共服务等软环境。总的要求是八个字“通达、舒适、方便、安全”通达就是对内对外交通的畅通，这是大都市中心区充分发挥功能的第一要件。

　　舒适就是不仅要有健康宜人的居所和健康场所，要有良好的水环境，良好的卫生环境等。方便就是配套设施使用方便，而且旧学、营业创业方便不存在制度上障碍和歧视。所谓安全不仅要有良好的治安，而且要在人生自由防火、应对突发事件和食物、饮水方面有安全保障。要有实业、医疗、养老、工作、工商等方面社会保障，有参与公共事物，享受法律援助和社会救助等方面的制度保障。

　　就这问题做简短发言，不妥之处请诸位批评指正，谢谢各位！

　　主持人：谢谢牛主任精彩演讲，下一位是北京市城市规划设计研究院顾问，总工程师王东先生发言。

　　王东：各位来宾大家好，我的发言题目是城市发展与多中心，我是想从城市规划的角度来谈这个问题，我国城市化方针是大中小城市和小城镇协调发展，要积极妥善推进城市化，城市发展原则是循序渐进，节约土地协调发展，合理布局，城市是经济发展的重要载体，在城市发展要坚持科学发展观，追求区域之间，城乡之间经济与社会，人与自然的协调发展。

　　高效、低耗、和谐、安全是我们建设城市时所要达到的非指标性的目标，考察城市质量的优劣，质量高低，都反映两个问题上，一个是城市综合承载能力和城市整体的竞争能力。影响城市综合承载能力的因素在于人口资源的合理配置，比如人口的密度、环境的容量以及经济对资源开发利用的程度。环境的不断优化反映在环境质量的提高，应该是建设一个宜居的城市，影响城市整体竞争力是合理的城市内部功能结构，产业结构，合理的城市空间布局，城市交通，城市市政基础设施完善程度，要增强竞争力和承载力的关键是处理好局部与整体，当前与长远需要和可能三对矛盾。城市的综合承载力和城市整体的竞争能力就是这个关系，城市竞争力是一种需要，而城市的综合承载力就是可能，我们需要研究需要和可能之间关系。

　　城市规划思想观念也需要在发展中不断更新和调整，比如质量和数量的关系，效益的观念，三个效益如何来协调兼顾的问题，速度和质量结构效益协调的问题，以人为本的问题，可持续发展的问题，如何发挥优势，突出重点，有所为和有所不为的指导思想问题。

　　城市多中心的发展是适应提高城市综合承载力和整体竞争力的需要，是城市发展的需要。多中心的发展是对特大城市和大城市在功能和规模发展到一定程度，城市单中心承载力到极限时提出的对策，单一的城市功能单一，规模很小单一中心就够用了，没必要搞多中心，当成是功能不断叠加，规模不断扩大时就有必要调整城市的结构，功能布局，对城市各个区域进行功能的定位，优势互补相辅相成，形成多个经济社会活动的中心。多中心有各自的特色，各具经济社会的功能，根据不同的性质和服务对象，可区分为文化中心，交通枢纽，体育中心、商务中心等等。多中心布局是整个城市重要组成部分，各个中心不要搞业态雷同重复建设，一般不可能互相顶替，要做出突出特色各显神通。多中心建设需要考虑问题一个是市场，一个是环境，市场就是服务对象，环境问题是包括生态环境、生活环境的内容，其中还可以分为硬环境，地上设施和地下设施，交通设施和社会服务设施配套，软环境包括投资的环境，政策服务的效率等等。多中心的发展应该抓好前期的策划，规划设计，建设施工，城市管理等重要的环节。

　　谢谢大家！

　　主持人：谢谢王总的发言，下一位是上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅先生演讲。

　　邹毅：各位好，今天演讲的主题各位嘉宾各位领导所说是关于城市发展和城市建设相关的问题，我今天所讲的主题可能有所不同，我想讲一讲关于中国的房地产企业未来发展战略的问题，房地产企业在未来的发展可能和整个城市再未来的运作都起到非常重要的中流砥柱的作用。看一下中国房地产企业未来应该怎样的成长，在城市环境和宏观政策变化情况下，房地产企业该如何去走。

　　总体来说中国当前房地产企业面临的环境是内忧外患，一是面临整个国家的宏观调控政策和市场不断低迷，在这样市场环境下，我们的企业，企业决策人，企业管理者该如何面对，我们在此提出几个策略。第一个策略是要认清形势确立地位，这图是关于中国两张重要的政策，一个利率政策一个汇率政策，左边是中国的利率，整个中国房地产行业的发展，中国房地产的价格和中国利率环境有非常大负相关关系，随着利率的走高，房地产价格走势会逐步增高。另外关于中国正在面临调整中的汇率政策，汇率政策的波动，这是一张日本在80年代汇率波动的图，在日本1985年和美国以及西方七国集团签订广场协议，面临地价大幅度上升，和后来大幅度下降。中国目前也面临人民币汇率变动的问题，会不会走日本的老路，也值得我们关注。

　　在房地产行业制订好政策以后，我们要分析政策，这是关于中国房地产企业贷款走势图，宏观调控之后，中国银行业给房地产企业贷款迅速下降，房地产企业在金融环境下面临比较劣势的环境。与此同时看一下相关的政策环境，比如要关注一下行政中心迁移的力量，我们可以关注到中国的二线城市在未来发展中都面临行政中心的迁移，很多政府的主管部门都迁过新城区，在迁移过程中房地产企业和房地产市场有怎样的变化这是我们值得关注的问题，比如西安、长沙、合肥、南通、沈阳、成都、乌鲁木齐等城市都面临行政中心迁移的问题，我们房地产如何发展这是我们面临的问题。同时要有一个关注市场的走势，市场价格和成交量，这对房地产企业提供市场需要的产品和好产品非常需要关注的问题。

　　制订产品策略必须要有效分析市场，要制定差异化策略，这是可以在过往市场分析和研究基础上提出典型代表人群，未来常年流动工作者，空巢家庭，和新婚家庭，以及大盘社区居住这都是有特色的居住城市和人群，这种人群的需求在哪里，我们是不是要针对这种人群开发我们的产品。因此针对不同的市场需求我们提出不同的产品，可以做小户型白领公寓，可以做单身公寓，可以做经济型酒店，老年公寓，和社区商业，这都是中国情况下新兴的房地产产品，这都是值得关注的问题。

　　因此我们觉得整个研究市场逻辑对于我们开发产品或开发企业制订决策我们研究市场遵循一个逻辑，这是一个怎样的逻辑，我们认为是自上而下的逻辑，从宏观市场环境到产业的市场环境，到所面临的产业，产品区域面临的环境，城市发展的状况，城市所在区域未来发展情况如何，再到项目该如何制订，这样一个系统的市场分析对于未来的决策也是非常必要的。因此我们觉得有三个难点值得我们决策中关注的，第一个难点就是要预测一些行政性变迁，政府主导力量对市场影响怎样的。第二个是在慢速发展的城市当中，如何以已经发展出的城市以城市为镜的态度，我们城市落后一线城市几年发展，可以看出我们这城市未来几年发展怎么样？第三要研究主流购买人群的研究，这样的产品是否油市场必须要研究，谁是我们购买者，谁是我们客户。

　　比如现在在一些二三线，一线城市出现比较多的产品，比如经济型酒店，比如如家等经济型酒店在一线城市发展很快，但在二、三线城市没有有效发展起来，这种产品具有投资规模小，市场适应性强，投资期短的特点，如果有一个有效品牌做支持，应该是比较有发展前景的产品。同时在商业地产商，开发商或企业在运作未来战略当中值得关注一方面，商业地产总体分两部分，第一部分是大型的购物中心，一个是华南mall，这是80多万平方米的建筑。第二个是现在比较成功的一种就是社区商业，比如在上海西郊百联。这两类两类例子在中国并不是普遍的商业地产，这在中国二三线市场将有一个比较好的市场发展空间。

　　同时做商业地产要研究商业地产本身的需求，商业和零售、酒店、办公物业联系在一起的，研究商业必须要研究零售，这里列了张表，目前进入中国国内外大型的商业零售企业在未来几年发展扩张态势怎样？零售业未来发展扩张态势对于商业地产是最直接的需求，可能这种需求有的说来自市场购买者本身，我们最直接的商业地产使用者也就是零售业发展怎么样？值得企业做商业地产所关注的问题。

　　同时要做园区类开发，这也是比较好的主题。因此在企业运作中可以考虑更深层次一点，我们可以结合资源，企业本身有自己的资源，如何有效整合上下游的资源，第一个是整合金融资源，第二整合建筑设计资源，以及我们后期建筑工程资源，将这些有效整合在一起，会使我们企业从产业链纵向整合来看是比较好的一个策略。

　　中国当前房地产企业正在面临转型的过程当中，很多房地产企业的发展模式可能是过往房地产企业发展模式是开发型模式，现在房地产企业都在谈企业如何转型，未来房地产企业的转型，是从房地产开发模式转向投资模式，这对于企业的人才需求，或经理人的需求是不一样的。过往房地产企业人才需要房地产经营人才，建筑设计人才，经济人才，如果转换成房地产投资型企业，人才需求是另外一个结构，我们需要房地产投资型人才，需要更广阔经济视角，具有广阔视角的金融人才，企业必须要结合金融，结合内外部资金，和资金做对接，这也是企业未来发展的方向。

　　我们希望企业做合纵联横，联合开发，这样可以提升整个区域，或整个地段的价值，联合开发策略也是值得关注的策略。最后强调一下企业如何对接资本，很多房地产企业和金融做对接的时候，拿着建筑设计图纸和产权证和金融资本谈，这样效果往往比较差，我们觉得对接资本需要做四点准备，一个要转换需求，要寻找好的渠道，要诊断本身企业的财务风险，最后要缩短交易成本，实现和资本迅速对接。这图是国内房地产企业和资本做对接的流程和进程怎样的。这是综合型商业，要把握现金流、物业、商业如何运作。财务策略是企业战略的根本，这也是值得关注的一方面。

　　这是比较典型的万科财务策略，这是万科1991年上市，然后发行B股，发行可转债权，进行一些收购兼并，等都使用以后，整个万科在资本对接上非常成功的案例。

　　很多房地产企业认为房地产成功的运作在于房地产营销，我们认为房地产营销只是细枝末节的环节，不是值得关注的环节，我们必须要把房地产营销做好，这里房地产营销必须要关注购买者人群内心最深处的房地产购买在哪里，这是作为房地产企业战略当中一部分战略，不可忽视但不是非常重要的战略。

　　因此在这里我简单把我们对房地产企业，未来金融和房地产形势变化的时候如何应对做了一个简单的交流，谢谢！

　　主持人：谢谢邹先生演讲，下面一位演讲者是美国爱普斯顿公司中国区总裁孙克勤。

　　孙克勤：我今天演讲的主题是跟题目有相连关系，是城市运营和提高城市竞争力，以及提高城市品牌的话题，今天为什么讲这个话题？因为我们公司跟这样的运营方式有很大的关系。我们公司是一个美资公司，有85年的历史，一直在这个行业里面做就是城市运营和大型的二线城市品牌开发和房地产推广以及基础设施建设。

　　怎么样才能建立一个比较有品牌竞争力的城市，而且如何能够按照多中心的方式发展一个城市，我想举一些例子，在北美知名度比较高的城市有多伦多，多伦多最早是很零乱，而且很集中的城市，它的定义很小，只是讲中心区，人口密集，而且发展空间非常狭窄，在60年代初提出多中心发展的概念，首先开发了一个地区以房地产作为带动，以很多商业地产和服务性的行业牵头，通过一些房地产商和商业机构到这地方，把地区的区域影响力提高起来，通过区域的影响和房地产开发，提高片区运营能力和土地的升值潜力，在这基础下，通过十年发展，这地区变成多伦多最有人气而且最有影响力，和地价聚集范围最好的地区，很多中国居民移民到多伦多，都是拿着巨资到那里去购买

　　在中国发展也可以借鉴这样的方式，北京很多专家学者也提出多中心的建设，大家比我更了解。我想讲一下在外商眼里怎么看待中国的城市，现在北京、上海、深圳这样地方，在发展很多年以后，它的竞争力和它的经营成本各方面价格在提升，外商对这些城市的选择都有一个考虑的过程，外商已经把眼光放在二线城市或中小型城市，首先交通位置优势很好，城市环境非常优美，有很好的产业链和很好的工业GDP，有很好发展前景的地方。最近发现一个地方，在山东聊城，不知道大家了不了解，在我来到中国之前，我2003年底正式来到中国，之前我从来没有听过这个城市，到2004年年底，我们有一家合资合作公司是美国最大的医药制药公司，通过卫星定位全球寻找发现山东聊城是最适合做生物科技和医药制造的区域。这家公司一直跟我们在美国合作，在全国所有的投资业务都是由我们完成的，他们委托我们考察这个地方，当时我很奇怪，为什么不去青岛，不去济南，而去聊城，他们说你看看，我去了以后发现这地方确实很有吸引力，在山东靠济南只有半个小时距离的地方，有一个8.5平方公里的湖非常漂亮，大家可以看一看，这个湖其实跟西湖完全可以比美的，而且这个城市的建设，城市规划非常到位，完全想像不出这样一个中小型城市，60万人口的城市有这样优美的环境，看了以后我们确实觉得这地方有吸引力。我们去了以后当地政府很欢迎，提供了很多好条件和优惠政策，通过跟政府的沟通，我们派了投资团队长期驻在那里，花了一年的时间，把经济状况，产业链，未来发展方向有一个很深的了解以后，我们觉得这地方完全可以作为城市运营的案例，所以在去年年底正式和这地方政府签订了正式运营的协议。准备以点带动面再带动这个城市，这个城市很漂亮，为什么很多人不知道，它在我们建议之下拼命提升旅游品牌，现在在

　　提供聊城的案例只是想举例说明，在中国这样的城市非常多，除此以外江苏的宜兴，还有广东省的广宁县，这些地方大家都没有听说过，其实当地的整个资源和当地的环境都是非常优美，而且极具影响力和提升力的，特别宜兴这个地方，他们准备建一个100平方公里的环保新城，我们先协助政府把100平方公里新城规划做到位，把产业发展方向做定位，再通过当地的经济优势和产业优势以及交通优势把产业链做确认。再通过对整个城市竞争力的提升进行包装，然后推广宣传。最近和北京CBD，准备成立一个CBD国际联盟，目的在这些地方开更多的论坛和中小型城市战略方向的会议，让更多外界人，投资商经济学家也好，或企业政府也好，更多了解这个城市的优势在哪里，让更多人去这个地方考察，参观，去实际感受这样的城市，然后才能把城市的发展提升到另外的高度。所以要通过城市的运营，这如何来运作，通过城市运营商或很有实力的外资企业和内资企业，是把区域的土地包装运营做一个提升，这种经营方式无外乎两种，一种是在一张白纸上从来没有做过的，按照我们好的方向思路发展。还有一种就是做旧城改造，找到这个地方城市文化脉络是什么？了解这个地方未来可以改造的地方是什么？再提升这个城市。

　　我今天想讲的就是城市运营对中国中小城市的发展，乃至于北京、上海这样大的城市发展都有很多的帮助，我并不是因为做这一行就种挂卖瓜，这种城市运营的方式在国外流行很多年，都是企业运作的，这种模式在中国是不是可以进行推广或尝试，来提升一种新的理念，我希望以后多一些就这方面的问题探讨，也希望我们公司为这方面的业务做一些贡献，谢谢！

　　主持人：谢谢孙女士，最后一位发言是北京社科院经济研究所副所长赵弘发言

　　赵弘：各位来宾大家好，今天给大家带来一个观点就是总部经济对于推进城市多中心形成的作用，这两年总部经济的概念在我们国家比较快的流行起来，实际对这个问题不仅仅是一个概念的问题，对这个理论的探讨已经持续了十年时间，从1996年到现在把这个理论成立起来，这一次北京市科学技术大会，在这个大会上理论已经获得北京市科技进步二等奖，对全国经济也是一个很好的启发。

　　今天谈的基本话题就是城市化的过程，在这个过程当中我们面临很多的困境，一方面我们面临着市场化、城市化、国际化和信息化快速发展的进程，在这个进程过程中，我们看到城市之间确实处于不平等的地位，有一些城市，北京上海等中心城市，不断聚集着人才，但是在一些中小城市一些欠发达地区面临着严重的人才短缺人才瓶颈，在这过程当中，我们看到人才不断从农村流向城市，从欠发达地区流向发达地区。在这种情况下面临两个需求，一方面欠发达地区的企业面临人才严重短缺，它们不能按照企业的战略进行技术创新，因为他们缺乏最核心的人才。另一方面使大城市在发展过程当中，原有的产业结构面临挑战和调整的要求，比如原有制造业在中心城市没法做下去了，制造业空心化是很多大城市面临的挑战，在这两个挑战之下，我们经过十年的研究提出一个新的概念来解决这两个难题，这就是总部经济，一个核心的思想就是要使得我们进行研发、营销、资本运营，战略管理这种高知识投入，高知识需求的功能环节布局在中心城市，而把生产制造的环节布局在中小城市，或者欠发达地区，这思路在原有经济学中没有认真研究，在过去没有信息网络，企业的总部和生产制造不能在空间上分离的，或者只有跨国公司这么大规模的企业，才可以把完整的生产线转移出去，一般制造业很难做到这一点的，现在面临这样的需求，我们一个基本的思想就是要有意识的借助信息网络把企业两个功能在空间上分离。这个思想对于中心城市来说可以带来税收，带动会计师，律师、资产评估等产业的发展，同时带来大量消费和一定的就业，同时提升社会的知名度和影响力。

　　北京按照这样的思想，这已经写入北京市政府工作的报告当中，而且作为十一五的基本战略，北京正朝这个方向演进，北京过去采取摊大饼的模式发展，中心城区集中过多的人口和产业，集中60%人口，70%产业，导致北京中心城区交通严重拥堵，而且出现明显的二元结构，中心城区对郊区的带动作用不能充分发挥出来，所以这一次总体规划中提出了由单一中心向多中心转变的基本思路。多中心指北京目前有几个主要的产业集中去，包括CBD中央商务区，海淀区中关村、金融街以及顺义的空港等等这样一些区域。 而且北京市已经把18个区县按照区位进行了重新的定位，市中心几个区是核心的功能区，朝阳海淀丰台石景山作为功能拓展区，在外围西北部作为生态区。

　　总部经济在这过程当中有助于这些功能区的聚集，不同的总部聚集在一起以后会有不同的需求，从而产生不同的聚集效应。北京在总部经济发展方面在全国居于第一位的，我们用44个指标进行评价，排序北京第一位，上海第二、广州第三、深圳第四这样一个顺序，这方面有很好的基础。目前空间格局有三个主要的空间，一个朝阳区CBD，一个金融街，一个中关村的海淀园，这样三个大的总部聚集区。CBD是国际跨国公司生物总部，金融街是金融业聚集区，海淀区是研发和IT总部聚集。另外还有几个正在形成的新的总部基地，一个是顺义的临空总部聚集区，还有望京电子城，诺基亚、西门子等等八个全球手机研发总部都集中在望京这个区域。再有就是丰台总部基地，这地方正在打造科技总部聚集区的概念。目前北京形成三大四小的总部聚集区概念，也助推北京多中心的发展。

　　由于时间关系，很多数据来不及讲解，谢谢大家！

　　主持人：谢谢赵所长的演讲，我们会议准时结束，现在我宣布散会！